1月以来全国主要26城的二手房实时成交量(即定金量，是网签的领先指数≠网签量)连续多日都反常地出现了“全面大涨”，环比涨幅14%-21%。厦门、上海、南京等涨幅居前。

2026年1月全国26城的二手房挂牌量总体环比下降1.8%，挂牌房源减少超5万套。实时成交量显著增长的城市，挂牌房源下降最明显。

截至1月25日全国14城二手房网签量环比总体是-7.2%(需考虑数据滞后因素)，只有厦门、佛山、深圳、青岛、广州网签量环比上升。

2026年开年以来，楼市回暖信号持续释放，一线及强二线城市成交回升、价格止跌的态势引发广泛关注，“全面大涨”的说法在市场中蔓延。然而，结合多维度数据与政策导向深入分析可知，当前楼市并非呈现普涨格局，而是以结构性回暖为主，所谓“全面大涨”更多是对局部热度的误读。这种分化式复苏既印证了政策调控的成效，也凸显了房地产市场向平稳运行区间转型的核心特征。

政策组合拳的密集落地，是2026年楼市回暖的核心驱动力。2025年底召开的中央经济工作会议明确将“着力稳定房地产市场”纳入重点任务，确立“因城施策控增量、去库存、优供给”的基调，为2026年市场定调。开年以来，中央与地方政策协同发力，形成覆盖供需两端的支撑体系。金融层面，央行将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%，较此前标准大幅降低，同时房贷利率维持历史低位，部分商贷利率低至“2字头”，显著降低置业成本。税费层面，居民换购住房个税退税政策延续至2027年底，个人销售不足2年住房的增值税率从5%降至3%，直接激活二手房流通。地方层面，北京提高公积金贷款额度、上海实现长三角公积金异地贷款“一网通办”，武汉、青岛等城市通过购房补贴与公积金优化精准撬动需求，政策红利持续传导至市场末梢。

从市场表现来看，一线及强二线城市成为回暖主力，但“大涨”仅局限于核心区域。安居客数据显示，2026年第3周全国15个重点城市二手房成交量环比上涨8.0%，其中北京、上海、深圳三大一线城市成交套数环比增幅达9.5%。上海表现尤为突出，截至1月20日，二手房网签成交量突破14000套，链家平台成交量环比上月同期上涨15%，成交价格率先止跌企稳。更关键的是，上海二手房库存挂牌量连续9个月下降，较2025年1月降幅达20%，供需关系逐步趋于平衡，市场信心持续修复。深圳楼市同样企稳回升，2026年1月前18日，乐有家门店看房量同比上涨31.8%，签约量同比上涨19%，800万-1000万元改善型房源成交占比提升，优质小区价格率先回升。北京在新政加持下，2025年12月二手住宅网签量创近9个月新高，用户从“浅度浏览”转向“深度对接”，观望情绪逐步消解。

必须清醒认识到，当前市场回暖存在显著分化，“全面大涨”缺乏现实支撑。从城市层级看，一线及强二线城市凭借人口流入、产业支撑与配套优势，成为需求释放的核心载体，而多数三四线城市仍面临人口流出、库存高企的压力，仅长三角、珠三角核心县域等少数区域有局部活跃表现，多数区域房价维持平稳或微幅调整。从区域结构看，同一城市内核心板块与郊区市场差异明显，深圳漾日湾畔、上海浦东等具备学区、产业、地段优势的板块价格回升，而郊区房源因配套薄弱、库存积压，价格仍存下行压力。58安居客研究院院长张波指出，当前楼市仅显现区域性价格回升特征，价格底部逐步形成但普涨基础不足，市场分化仍是主要趋势。

供需关系的优化与经济基本面的好转，为楼市平稳复苏提供了坚实支撑。经过多年调整，全国商品房库存去化周期从18个月降至12个月，上海、杭州等热门城市去化周期不足8个月，供需失衡压力显著缓解。同时，2025年全国GDP增长5.2%，居民可支配收入稳步提升，就业形势好转，为购房需求释放奠定基础。上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，房价调整后购房性价比提升，叠加城中村改造、置换需求释放，成为市场向好的核心支撑，而经济基本面改善则筑牢了需求修复的根基。

展望2026年全年，楼市大概率延续“稳中有升、结构分化”的态势，“全面大涨”不符合政策导向与市场规律。中央政策的核心目标是“稳房价、稳地价、稳预期”，而非推动房价暴涨，后续政策将持续聚焦因城施策，避免市场大起大落。从需求端看，刚需与改善型需求仍是市场主力，政策红利将继续向这两类群体倾斜，投资性需求难以大规模入场。从供给端看，房企融资环境持续优化，保交楼稳步推进，同时保障性住房供给扩大，将进一步稳定市场预期。

综上，2026年楼市的回暖是政策引导下的结构性复苏，而非“全面大涨”。一线及强二线城市核心区的热度回升，是供需关系改善与信心修复的必然结果，而多数三四线城市仍需经历库存消化与需求培育的过程。对于购房者而言，需摒弃“普涨”幻想，聚焦城市核心资产与自身居住需求；对于市场而言，这种分化式复苏正是房地产行业向新发展模式转型的必经阶段，唯有坚持“房住不炒”定位，才能实现行业长期平稳健康发展。